Prioritetslån vinder frem: Sådan kan det påvirke dit boliglån

Bankernes prioritetslån breder sig som alternativ til det klassiske realkreditlån, og det har udløst en debat om, hvorvidt udviklingen kan gøre det dyrere at være boligejer med et almindeligt realkreditlån. Det skriver Mybanker, der har set nærmere på baggrunden for uenigheden.

Debatten blev sat i gang af Nykredit, som advarer om, at hvis prioritetslån primært bliver et tilbud til de bedste og mest kreditværdige kunder, kan det i sidste ende skade det bredere realkreditsystem. Bekymringen er, at når de sikreste låntagere forsvinder over i prioritetslån, mens de mere risikable kunder bliver tilbage i realkreditten, så stiger risikoen bag realkreditobligationerne – og det kan i teorien betyde højere renter for helt almindelige boligejere med realkreditlån.

Nationalbanken ser ikke tegn på problemer

Ifølge Nationalbanken har låntagere med prioritetslån faktisk en smule lavere belåningsgrad og gældsfaktor end dem med almindelige realkreditlån. Det taler imod, at der er tale om et rendyrket “rigmandsprodukt”, og Nationalbanken vurderer derfor, at der ikke er risici for den finansielle stabilitet ved den stigende brug af prioritetslån.

Tal fra Jyske Bank og Nordea, som er gengivet i Finans, peger i samme retning. Hos Nordea fylder prioritetslån eksempelvis mere i boligfinansieringen i Sydjylland end i København og Nordsjælland, hvilket ikke understøtter billedet af, at det kun er velhavende storbykunder, der benytter sig af lånetypen. Nykredits egne tal viser dog, at der er udstedt flest kroner i prioritetslån i storbyerne – men det hænger, ifølge Mybanker, i høj grad sammen med, at der simpelthen er flest og dyreste boliger netop der.

Handler mere om variabel rente end om prioritetslån

Mybanker peger på, at prioritetslån reelt bør sammenlignes med variabelt forrentede realkreditlån, fordi prioritetslån ikke findes med fast rente over 30 år som det klassiske realkreditlån. Det betyder, at den geografiske fordeling nok siger mere om danskernes generelle appetit på variabel rente end om selve prioritetslånet som produkt.

Der findes ifølge Mybanker endnu ikke konkrete data på, hvor stor en andel af prioritetslånene der reelt går til de mest velstillede kunder. Samtidig er der stort set ingen tab på realkreditobligationer i øjeblikket, fordi danskerne næsten er stoppet med at gå på tvangsauktion, og udlånet i variabelt forrentede realkreditlån fortsætter uændret.

Hvad betyder det for dig som boligejer?

For den enkelte boligejer eller boligkøber er den vigtigste pointe, at prioritetslån ikke nødvendigvis er billigere, fordi banken er gavmild – men fordi mange boligejere generelt efterspørger mere fleksibilitet i deres boliggæld frem for udelukkende den laveste rente. Den tendens ses også tydeligt på realkreditmarkedet i disse måneder, hvor netop fleksibilitet er blevet et centralt konkurrenceparameter.

Ifølge Mybanker er risikoen for, at hele realkreditsystemet skades, ikke urealistisk, hvis prioritetslån for alvor overtager markedet. Men indtil videre er der ikke set konkrete tegn på, at udviklingen allerede har gjort realkreditlån dyrere eller mere risikable for almindelige boligejere. Det betyder, at boligejere og boligkøbere fortsat bør vurdere prioritetslån og realkreditlån ud fra deres egne behov for fleksibilitet, rentetype og pris – snarere end ud fra frygten for et systemisk skifte, der endnu ikke kan dokumenteres.

Læs også: Boliglån vendt på hovedet: Banklån er nu billigere end realkredit