Boligpriser i årtier: Landdistrikter har tabt terræn til de store byer

Boligpriserne i Danmark har udviklet sig markant forskelligt afhængigt af, hvor i landet man har købt sit hjem. Det viser en gennemgang fra Mybanker, der bygger på tal fra Boligøkonomisk Videncenter og går helt tilbage til 1973. Mens boliger i København og Frederiksberg er steget solidt i værdi over årtier, har boliger i landdistrikterne og de mindre byer reelt stået stille, når man tager højde for inflation.

Store forskelle over mere end 50 år

Siden 1973 er lejlighedspriserne på landsplan steget med godt 2 procent om året, når der er korrigeret for inflation. Men gennemsnittet dækker over meget forskellige virkeligheder, viser tallene, som Mybankers cheføkonom Jens Hjarsbech henviser til.

I København og Frederiksberg kommuner har den reale vækst i lejlighedspriserne i gennemsnit ligget på 2,7 procent årligt siden 1973. I kommuner uden for byområderne og oplandet til hovedstaden har den til sammenligning kun været 0,2 procent om året – altså stort set ingen reel værdistigning i over et halvt århundrede.

Ser man i stedet på perioden fra 1995 og frem, er forskellen blevet endnu tydeligere. Her har den årlige realvækst i København og Frederiksberg været hele 6 procent, mens den i kommunerne uden for byområderne kun har været 1,6 procent.

Siden finanskrisen: Fald i mange landkommuner

Måler man i stedet fra prisernes top i 2006, lige før finanskrisen, tegner der sig et endnu mere markant billede. Her har den gennemsnitlige reale vækst i kommunerne uden for byområderne faktisk været negativ, nemlig minus 1,2 procent om året, ifølge Mybankers gennemgang. Det betyder, at boligejere i mange af disse områder reelt har oplevet et prisfald, når inflationen regnes med – og at faldet endnu ikke er hentet ind igen.

Det samme mønster gør sig gældende for parcelhuse. I København og Frederiksberg har den reale prisvækst for huse været 3 procent om året siden 1973 og 2,7 procent siden 2006. I kommuner med op til 5.000 indbyggere har tallene derimod lydt på blot 0,4 procent årligt siden 1973 og minus 1,5 procent siden 2006.

Hvad betyder det for dig, der overvejer at købe bolig?

Ifølge Mybanker er det opdelte boligmarked ikke noget nyt fænomen, selv om der ofte tales om et boligmarked i flere hastigheder – med København i én kategori, de øvrige storbyer i en anden og landdistrikterne i en tredje. Forskellen har bare eksisteret i årtier og handler grundlæggende om udbud og efterspørgsel, i takt med at en stadig større del af befolkningen flytter mod de store byer.

For den enkelte boligkøber er den praktiske konsekvens, at man ikke bør regne med boligen som en sikker investering, hvis man vælger at bosætte sig i et landdistrikt eller en mindre by. Friværdien kommer i så fald typisk kun fra afdrag på lånet – ikke fra prisstigninger af sig selv.

Til gengæld er købsprisen langt lavere uden for de store byer. Ifølge Mybanker koster en kvadratmeter lejlighed i København knap 75.000 kroner, mens en kvadratmeter hus koster omkring 55.000 kroner – priser der ligger betydeligt lavere andre steder i landet. Man får altså mere bolig for pengene ved købet, men må til gengæld indstille sig på en mindre gevinst, hvis man en dag skal sælge igen.

Læs også: Lejlighedspriser falder i Aarhus, Odense og på Frederiksberg – huspriser sætter rekord