Boliglån vendt på hovedet: Banklån er nu billigere end realkredit

Normalt er realkreditlånet det billige valg, og banklånet – den såkaldte efterfinansiering – det dyre. Men de seneste uger har billedet været vendt på hovedet, fordi realkreditrenterne er steget markant, mens bankernes renter har ligget stille. Det skriver Mybanker i en analyse.

Ifølge Mybanker toppede F3-renten på cirka 2,85 procent, mens F5-lånet kom over 3 procent, da uroen efter krigen i Iran og omegn var på sit højeste, inden en skrøbelig våbenhvile blev indgået. Lægges bidragssats og kursskæring oven i, endte den effektive rente over 3,9 procent – dog under 3,8 procent for kunder i Totalkredit med KundeKroner-rabat. Før krigen lå renterne mellem et halvt og et helt procentpoint lavere, og det almindelige fastforrentede lån inklusive bidrag ligger allerede over 4 procent, oplyser Mybanker.

Efterfinansiering har stået stille

Modsat realkreditlånet er efterfinansieringen i banken slet ikke rykket. Ifølge Mybankers rentestatistik lå gennemsnitsrenten på efterfinansiering i marts på 3,8 procent – samme niveau som før krigen brød ud. Det betyder, at det traditionelt “dyre” banklån i en periode reelt har været billigere end flere realkreditlån, herunder det fastforrentede lån.

For boligkøbere, der skal finansiere den del af boligen, der ligger ud over de 80 procent, realkreditinstitutterne typisk kan låne til, kan det derfor pludselig være relevant at holde øje med, hvad banken egentlig tilbyder – og ikke bare regne banklånet som det dyreste alternativ.

Hvorfor reagerer renterne så forskelligt?

Forklaringen skal findes i, hvordan de to typer lån prissættes. Realkreditrenter er markedsbestemte og reagerer stort set med det samme på uro og forventninger. Bankrenter afventer typisk, at Nationalbanken faktisk ændrer sine renter – eller at det bliver tydeligt, at det er på vej – før de justerer priserne, forklarer Mybanker.

Samtidig ligger bankernes renter i dag under niveauet fra før inflations- og rentestigningerne i 2022. De steg også dengang, men er efterfølgende blevet sat mere ned, end de markedsbestemte realkreditrenter har rørt sig fra deres bund omkring 0,5 procent. Derfor har banklån gennem en periode også været billigere end det fastforrentede realkreditlån.

Normalt vil et banklån dog have en højere rente, fordi realkreditlånet har første prioritet i boligen og derfor betragtes som mere sikkert for långiver. At det nu forholder sig omvendt, er ifølge Mybanker usædvanligt.

Konkurrence holder banklånene nede

En vigtig del af forklaringen er konkurrencen mellem bankerne. Hver enkelt bank har sit eget produkt og kan selv fastsætte renten på efterfinansiering, mens der kun findes fire realkreditinstitutter, og markedet – ikke det enkelte institut – i høj grad bestemmer renteniveauet på realkreditlån.

Det betyder, at bankerne har et større incitament til at holde deres renter i ro for at fastholde kunder, mens realkreditrenterne følger markedets svingninger langt mere direkte.

Fører den seneste uro til varige rentestigninger fra Den Europæiske Centralbank og Nationalbanken, vil bankrenterne formentlig følge med op på sigt. Men hvis effekterne af uroen viser sig at være midlertidige, er der ifølge Mybanker ikke udsigt til de store bevægelser i bankernes renter – og så kan det traditionelt dyre banklån altså fortsat være det billigere valg for en periode.

Læs også: Krigen i Iran rammer privatøkonomien: Dyrere benzin og højere boligrenter